Realkredit und das Wohnungsbaudarlehen in der Praxis
Beleihungsgrenzen, Verwaltungsmarge und die Anleihen hinter der Wohnungsfinanzierung
Einleitung
Wenn ein Kunde ein Haus kaufen, Eigenkapital beleihen oder ein Darlehen umschulden will, begegnet dir der Realkredit (das dänische Hypothekenkreditsystem) als etwas vom Zentralsten in deiner Arbeit. Realkredit ist ein dänisches Modell, bei dem Immobilienkredite auf ganz besondere Weise finanziert werden, und wenn du die Prinzipien verstehst, kannst du dem Kunden sowohl die Möglichkeiten als auch die Fallstricke erklären.
Realkredit-Anleihen finanzieren das Darlehen
Ein Realkreditdarlehen ist nicht bloß eine Vereinbarung zwischen dem Kunden und dem Realkreditinstitut. Das Institut gibt Anleihen aus — typischerweise gedeckte Schuldverschreibungen —, die am Anleihemarkt an Investoren verkauft werden, und das Geld aus dem Verkauf finanziert das Darlehen des Kunden. Der Zinssatz des Kunden folgt deshalb dem Kurs der Anleihen, die hinter dem Darlehen stehen. Das ist der Grund, warum sich der Zins eines Realkreditdarlehens ändern kann, obwohl der Kunde selbst nichts tut — er folgt dem Markt.
Beleihungsgrenzen hängen vom Wohnungstyp ab
Das Gesetz setzt eine Grenze dafür, welcher Anteil des Wohnungswerts über einen Realkredit finanziert werden kann, und die Grenze ist je nach Beleihungsobjekt unterschiedlich. Das ist eines der ersten Dinge, die du im Griff haben musst, wenn du einen Kunden berätst.
| Wohnungstyp | Typische Kreditgrenze | Anmerkung |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung und Genossenschaftswohnung zu Wohnzwecken | Bis zu 80 % | Die häufigste Situation bei Privatkunden |
| Ferienhaus/Sommerhaus | Bis zu 75 % | Etwas niedrigere Grenze als bei der Ganzjahreswohnung |
| Gewerbeimmobilie | Bis zu 60 % | Für Gewerbeimmobilien gilt eine konservativere Beleihungsgrenze |
Der Beitragssatz — die laufende Zahlung an das Institut
Über die Zinsen hinaus zahlt der Kunde einen Beitrag an das Realkreditinstitut. Der Beitragssatz deckt unter anderem das Risiko und die Verwaltung des Instituts, und er ist nicht für alle Darlehen gleich. Je höher der Beleihungsgrad, desto höher der Beitragssatz — der Beitrag ist typischerweise im Bereich von 60 bis 80 Prozent des Immobilienwerts am höchsten, weil das Risiko für das Institut steigt, wenn der Kunde einen größeren Anteil des Werts beleiht.
- 01Der Beleihungsgrad — je näher an der Beleihungsgrenze, desto höher der Beitrag
- 02Ob das Darlehen getilgt wird oder tilgungsfrei ist — Tilgungsfreiheit erhöht in der Regel den Beitragssatz
- 03Ob der Zinssatz fest oder variabel ist
- 04Der Wohnungstyp — Gewerbe und Ferienhäuser haben oft andere Beitragsniveaus als Eigenheime
Deine Rolle als Berater
Egal, ob du in der Bank oder beim Realkreditinstitut sitzt, deine Aufgabe ist es, das Darlehen in die Gesamtwirtschaft des Kunden einzuordnen. Du musst den Zusammenhang zwischen Beleihungsgrenze, Beitragssatz und Laufzeit erklären können, und du musst berechnen, was die gesamte Rate für das verfügbare Einkommen des Kunden bedeutet — nicht nur heute, sondern auch, wenn der Zins steigt. Viele Banken und Realkreditinstitute arbeiten eng zusammen oder gehören zum selben Konzern, sodass eine gute Wohnungsberatung oft ein Bankdarlehen und ein Realkreditdarlehen zu einem gemeinsamen Plan verbindet.