Realkredit og boliglånet i praksis
Lånegrænser, bidragssats og obligationerne bag boligfinansieringen
Når en kunde skal købe hus, belåne friværdi eller omlægge et lån, møder du realkreditten som noget af det mest centrale i dit arbejde. Realkredit er en dansk model, hvor lån til fast ejendom finansieres på en helt særlig måde, og forstår du principperne, kan du forklare kunden både muligheder og faldgruber.
§Realkreditobligationer finansierer lånet
Et realkreditlån er ikke bare en aftale mellem kunden og realkreditinstituttet. Instituttet udsteder obligationer — typisk særligt dækkede obligationer — som sælges til investorer på obligationsmarkedet, og pengene fra salget bruges til at finansiere kundens lån. Kundens rente følger derfor kursen på de obligationer, der ligger bag lånet. Det er grunden til, at renten på et realkreditlån kan ændre sig, selvom kunden ikke selv gør noget — den følger markedet.
§Lånegrænser afhænger af boligtypen
Loven sætter en grænse for, hvor stor en del af boligens værdi der kan lånefinansieres med realkredit, og grænsen er forskellig afhængigt af, hvad der belånes. Det er noget af det første, du skal have styr på, når du rådgiver en kunde.
| Boligtype | Typisk lånegrænse | Bemærkning |
|---|---|---|
| Ejerbolig og andelsbolig til beboelse | Op til 80 % | Den mest almindelige situation for privatkunder |
| Fritidshus/sommerhus | Op til 75 % | Lidt lavere grænse end helårsboligen |
| Erhvervsejendom | Op til 60 % | Erhverv har en mere konservativ lånegrænse |
§Bidragssatsen — den løbende betaling til instituttet
Ud over renten betaler kunden et bidrag til realkreditinstituttet. Bidragssatsen dækker blandt andet instituttets risiko og administration, og den er ikke ens for alle lån. Jo højere belåningsgrad, jo højere bidragssats — bidraget er typisk højest i intervallet 60-80 procent af boligens værdi, fordi risikoen for instituttet stiger, når kunden låner en større andel af værdien.
- 01Belåningsgraden — jo tættere på lånegrænsen, jo højere bidrag
- 02Om lånet har afdrag eller afdragsfrihed — afdragsfrihed øger typisk bidraget
- 03Om renten er fast eller variabel
- 04Boligtypen — erhverv og fritidshuse har ofte andre bidragsniveauer end ejerboliger
§Din rolle som rådgiver
Uanset om du sidder i banken eller hos realkreditinstituttet, er din opgave at sætte lånet ind i kundens samlede økonomi. Du skal kunne forklare sammenhængen mellem lånegrænse, bidragssats og løbetid, og du skal beregne, hvad den samlede ydelse betyder for kundens rådighedsbeløb — ikke kun i dag, men også hvis renten stiger. Mange banker og realkreditinstitutter samarbejder tæt eller er en del af samme koncern, så en god boligrådgivning ofte binder et banklån og et realkreditlån sammen i én samlet plan.