§ 17

Hovedstol der giver kundens provenu

Hvor stort skal lånet være, for at kunden får 2 mio. kr udbetalt?

Svar: Kunden skal bruge et bestemt beløb udbetalt, fx til en købesum. Et kursbaseret realkreditlån udbetaler kursværdien minus kurtage og kursskæring, og pantebrevet koster tinglysningsafgift af hovedstolen. Derfor skal hovedstolen være større end provenuet. Beregneren regner baglæns: hvilken hovedstol giver netop det provenu, når den variable tinglysningsafgift på 1,25 % (gældende fra 1. januar 2026) og de faste gebyrer betales af lånet.

Formel

Provenu = hovedstol × (kurs − kurtage og kursskæring) ÷ 100 − hovedstol × tinglysningssats − faste gebyrer

Hovedstol = (provenu + faste gebyrer) ÷ (kurs ÷ 100 − kurtage ÷ 100 − tinglysningssats)

Tinglysningsafgift for pantebrev: 1.825 kr + 1,25 % af hovedstolen fra 1. januar 2026 (tinglysningsafgiftsloven § 5)

Gæld ud over provenuet = hovedstol − provenu

Symboler og enheder i formlen
Symbol	Betydning	Enhed
provenu	Provenu kunden skal have udbetalt	kr
kurs	Obligationskurs	kurs
kurtage_pct	Kurtage og kursskæring i alt (kurspoint)	%
faste_omk	Faste gebyrer (lånesag, afregning, fast tinglysningsafgift 1.825 kr)	kr
tl_sats	Variabel tinglysningsafgift (1,25 % i 2026)	%
=	Nødvendig hovedstol	kr
=	Kursværdi før omkostninger	kr
=	Variabel tinglysningsafgift	kr
=	Kurtage og kursskæring	kr
=	Gæld ud over provenuet (kurstab + omkostninger)	kr

Gyldighed og kilde

Kilde: Tinglysningsafgiftsloven § 5 (1.825 kr + 1,25 % fra 1-1-2026, skat.dk) · institutternes prisblade

Gælder ikke når

Afgiften rundes i virkeligheden op til nærmeste 100 kr, så tallet kan afvige med op til 100 kr. Ved omlægning af et eksisterende lån betales variabel afgift kun af den del, der er større end det gamle pant (§ 5 a), så brug i stedet den forhøjelse som grundlag. Kurtage og kursskæring står i institutternes prisblad og varierer.

Regneeksempel

Beregnerens egne standardværdier sat ind. Tallene er regnet med præcis den formel værktøjet bruger.

Sat ind

Provenu kunden skal have udbetalt2.000.000 kr
Obligationskurs98,50 kurs
Kurtage og kursskæring i alt (kurspoint)0,45 %
Faste gebyrer (lånesag, afregning, fast tinglysningsafgift 1.825 kr)5.000 kr
Variabel tinglysningsafgift (1,25 % i 2026)1,25 %

Giver

Nødvendig hovedstol2.071.281 kr
Kursværdi før omkostninger2.040.212 kr
Variabel tinglysningsafgift25.891 kr
Kurtage og kursskæring9.321 kr
Gæld ud over provenuet (kurstab + omkostninger)71.281 kr

Kun for medlemmer

Selve beregneren er låst

Opret en gratis bruger for at låse op for alle artikler, beregnere, skabeloner og sortiment — og få adgang til quizzer og klasser. Det tager under et minut: navn, email og en adgangskode. Intet betalingskort.

Opret gratis bruger →Log ind

Vil du prøve noget først? Se hvad du kan bruge uden konto — junior-zonen, leksikonet, videoerne og mere.

Sådan bruger du den

Når en kunde skal købe bolig, kender du det beløb, der skal betales til sælgeren. Lånet skal være så stort, at det efter kurs, kurtage, kursskæring og tinglysningsafgift giver netop det beløb. Beregneren regner baglæns fra provenu til hovedstol.

Trin for trin

Find det beløb kunden skal have udbetalt.
Find kursen på obligationen og institutets kurtage og kursskæring i prisbladet.
Læg de faste gebyrer sammen, inkl. den faste tinglysningsafgift på 1.825 kr.
Hovedstol = (provenu + faste gebyrer) ÷ (kurs ÷ 100 − kurtage ÷ 100 − 1,25 %).
Tjek at hovedstolen holder sig inden for lånegrænsen.

Typiske fejl

At lade hovedstolen være lig provenuet. Så mangler kunden penge på overtagelsesdagen.
At regne tinglysningsafgiften af provenuet. Den regnes af hovedstolen.
At glemme at kursen kan ændre sig, før lånet udbetales. Aftal kurssikring, hvis kunden ikke kan tåle det.

Eksempler fra hverdagen

Køb af hus med fastforrentet lån

En kunde skal have 2 mio. kr udbetalt. Obligationen står i kurs 98,5, kurtage og kursskæring er 0,45 kurspoint, og gebyrerne er 5.000 kr i alt.

Provenu kunden skal have udbetalt: 2.000.000 kr
Obligationskurs: 98,5 kurs
Kurtage og kursskæring i alt (kurspoint): 0,45 %
Faste gebyrer (lånesag, afregning, fast tinglysningsafgift 1.825 kr): 5.000 kr
Variabel tinglysningsafgift (1,25 % i 2026): 1,25 %

Det betyder: Hovedstolen skal være 2.071.281 kr. Tinglysningsafgiften er 25.891 kr, og kunden skylder 71.281 kr mere end det udbetalte beløb.

Variabelt lån tæt på kurs 100

En kunde vælger et lån med obligationer i kurs 99,8 og skal have 1,5 mio. kr udbetalt. Kurtage og kursskæring er 0,2 kurspoint, og gebyrerne er 4.000 kr.

Provenu kunden skal have udbetalt: 1.500.000 kr
Obligationskurs: 99,8 kurs
Kurtage og kursskæring i alt (kurspoint): 0,2 %
Faste gebyrer (lånesag, afregning, fast tinglysningsafgift 1.825 kr): 4.000 kr
Variabel tinglysningsafgift (1,25 % i 2026): 1,25 %

Det betyder: Hovedstolen bliver 1.529.232 kr. Selv tæt på kurs 100 koster tinglysningen 19.115 kr.

Tommelfingerregel

Ved kurs 98,5 skal hovedstolen være ca. 3-4 % større end provenuet.

Sådan tjekker du svaret

Hovedstol × (kurs − kurtage) ÷ 100 − tinglysningsafgiften − de faste gebyrer skal give provenuet.