Kredyt hipoteczny i pożyczka mieszkaniowa w praktyce
Limity kredytowe, stawka wkładu i obligacje za finansowaniem mieszkaniowym
Wstęp
Kiedy klient chce kupić dom, zaciągnąć pożyczkę pod zastaw wartości nieruchomości lub refinansować pożyczkę, spotykasz kredyt hipoteczny jako coś centralnego w swojej pracy. Kredyt hipoteczny to duński model, w którym pożyczki na nieruchomości są finansowane w bardzo szczególny sposób, a jeśli rozumiesz zasady, możesz wyjaśnić klientowi zarówno możliwości, jak i pułapki.
Obligacje kredytu zabezpieczającego finansują pożyczkę
Kredyt hipoteczny to nie tylko umowa między klientem a instytucją kredytu hipotecznego. Instytucja emituje obligacje — typowo obligacje o szczególnym zabezpieczeniu — które są sprzedawane inwestorom na rynku obligacji, a pieniądze ze sprzedaży są wykorzystywane do finansowania pożyczki klienta. Oprocentowanie klienta zatem wynika z kursu obligacji stojących za pożyczką. To jest powód, dla którego oprocentowanie hipoteczne może się zmienić, nawet jeśli klient nic nie robi — podąża za rynkiem.
Limity pożyczek zależą od typu mieszkania
Prawo ustala limit tego, jaka część wartości domu może być finansowana kredytem hipotecznym, a limit różni się w zależności od tego, co jest finansowane. To jedna z pierwszych rzeczy, którą musisz opanować, kiedy doradzasz klientowi.
| Typ mieszkania | Typowy limit pożyczki | Uwaga |
|---|---|---|
| Dom właściciela i mieszkanie spółdzielcze na zamieszkanie | Op til 80 % | Najpowszechniejsza sytuacja dla klientów prywatnych |
| Fritidshus/sommerhus | Op til 75 % | Nieco niższy limit niż dom całoroczny |
| Nieruchomość komercyjna | Op til 60 % | Biznes ma bardziej konserwatywny limit kredytowy |
Stawka składki — bieżąca płatność na rzecz instytucji
Oprócz oprocentowania klient płaci wkład na rzecz instytucji kredytowania hipotecznego. Stawka składki pokrywa między innymi ryzyko i administrację instytutu, a nie jest taka sama dla wszystkich kredytów. Im wyższa stopień zabudowy, tym wyższa stawka składki — składka jest zazwyczaj najwyższa w przedziale 60-80 procent wartości domu, ponieważ ryzyko dla instytutu wzrasta, gdy klient pożycza większą część wartości.
- 01Wskaźnik zastawu — im bliżej limitu kredytu, tym wyższa składka
- 02Czy pożyczka ma rate czy bezratalnie — bezratalność zwykle zwiększa wkład
- 03Jeśli oprocentowanie jest stałe czy zmienne
- 04Typ nieruchomości — budynki komercyjne i rekreacyjne często mają inne poziomy składek niż domy mieszkalne
Twoja rola jako doradca
Niezależnie od tego, czy siedzisz w banku czy w instytucji kredytu hipotecznego, Twoim zadaniem jest umieszczenie kredytu w całej gospodarce klienta. Powinieneś być w stanie wyjaśnić związek między limitem kredytowym, stawką składki i okresem spłaty, i powinieneś obliczyć, co oznacza całkowita spłata dla dostępnej kwoty klienta — nie tylko dzisiaj, ale także jeśli stopy procentowe wzrosną. Wiele banków i instytucji kredytu hipotecznego współpracuje ściśle lub jest częścią tej samej grupy, więc dobra porada mieszkaniowa często wiąże pożyczkę bankową i hipoteczną razem w jeden plan.